Арбитражные суды трех инстанций Волго-Вятского округа в деле № А17-2255/2021 (постановление АС Волго-Вятского округа от 10.07.2025) рассмотрели следующую ситуацию.
Арендатор в период действия договора аренды произвел неотделимые улучшения в арендуемом нежилом помещении – модернизацию системы электроснабжения здания: были выполнены работы по установке в помещении дополнительного электрического оборудования, прокладке дополнительных электрических кабелей, а также по прокладке кабелей под землей на прилегающем к зданию земельном участке, установке трансформаторной подстанции.
Налоговый орган и вслед за ним суды трех инстанций признали, что в рассматриваемом случае произведенные улучшения системы внешнего и внутреннего электроснабжения арендованного помещения носили капитальный характер и представляли собой модернизацию данной системы. В результате выполненных работ улучшились качественные характеристики помещения (электроснабжения). Выполненные работы носят характер неотделимых улучшений, поскольку последующий демонтаж данной системы электроснабжения не мог происходить без вреда для объекта аренды ввиду масштабности проведенных работ.
Суды также установили, что по окончании договора аренды арендодатель не компенсировал Обществу произведенные капитальные вложения в арендованное помещение. Условиями договора аренды возмещение Обществу (арендатору) стоимости капитальных вложений не предусмотрено.
После истечения срока действия договора аренды арендатор и арендодатель заключили новый договор аренды, согласно которому арендодатель передал, а арендатор принял во временное владение и пользование принадлежащее арендодателю на праве собственности нежилое помещение.
На основании данных обстоятельств налоговый орган и суды пришли к выводу, что такая передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, является объектом обложения НДС.
При этом доводы налогоплательщика о наличии длительных арендных отношений, которые, по его мнению, опровергают позицию налогового органа о передаче арендованного имущества по истечении срока действия договора аренды, отклонены судами в силу следующего.
Из разъяснений, изложенных в пункте 31 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» следует, что договор аренды, заключенный в соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый срок, является новым договором аренды.
Следовательно, в рассматриваемом случае по истечении срока договора аренды арендодателю была произведена безвозмездная передача неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества.
Специалисты практики разрешения налоговых споров «Мариллион» рекомендуют при заключении, изменении договорных отношений всегда оценивать риски, принимая во внимание не только гражданско-правовую их сторону, но также и налоговую.
Юристы «Мариллион» готовы при необходимости помочь в оценке договорных отношений, а также оспаривании возможных претензий налоговых органов вследствие особенностей договорных отношений сделок и др.
